地产“后开发时代”观察之一：行业新常态是什么样的？

地产“后开发时代”这个说法，在去年甚至更早的时候就有人提出来了，比如万通的创始人冯仑在去年的一个论坛上就明确说了：房地产的开发时代在2019年就结束了，行业进入了“后开发时代”。以前行业的核心竞争力是规模、成本、速度，在“后开发时代”，竞争力重点是运营和管理……

其实从2020年以来，中国房地产行业就进入深度调整，开始面临前所未有的大变化，但由于巨大的惯性，很多人还没有真切地感觉到。直到今年以来，随着市场的持续低迷，行业内外才深刻体会到“后开发时代”真的来临了。

如果说高负债、高杠杆、高周转是地产开发时代的常态，那么地产“后开发时代”，整个行业的政策、规模、市场等各个方面都出现了全然不同的变化，呈现出全然不同新常态。

政策：“房住不炒”之下的因城施策

“后开发时代”，政策调控主要是满足刚需、遏制过度投机的差别化调控。在坚持“房住不炒”底线的同时，稳定市场、稳定房价、稳定预期成为各地的工作重心，各项因城施策措施纷纷出台。

据不完全统计，今年以来，房地产调控政策发布次数已超580次。从降利率、降首付比例、提升公积金贷款额度，到支持人才落户、多孩家庭购房，再到多个城市限购、限售、限贷政策的放松，均是以满足刚需和改善性住房需求为核心，房地产市场的政策空前宽松，并且这个趋势还将延续。

市场：由卖方市场转为买方市场

当前，我国常住人口城镇化率已经达到64%，96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均超过1.5套，这意味着市场供需关系发生了很大转变，由卖方市场转为买方市场，市场容量也随之出现明显下降。

据克而瑞的数据显示，2021年是我国房地产市场的历史高点，商品房销售的总额达到18万亿元。而未来整个市场的整体降速大概在20-30%左右，市场会在10万亿元左右的规模中持续很长的时间，而且下行的趋势会非常明显。

房企：集中度进一步加剧

今年以来，经济下行、疫情反复、融资难与债务到期等接踵而至，让房地产企业面临内外交困的局面，据统计，在已经发布2022年中期业绩的上市房企中，超七成房企净利润下滑。

预计未来房企的业绩表现还将出现进一步分化，行业集中度将显著提升，头部企业仍能保持利润的增长，出险房企则会黯然出局。

从目前的表现来看，保利、中海、华润、招商等央企全面发力，万科、龙湖等民企优秀代表正逐步站稳脚跟，而恒大、融创等则集体失语……...

业内专家认为，虽然地产行业信心的恢复仍需时间，但今后很长一段时间仍然会是一个体量超10万亿规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。

重庆：月成交量不足百万方成常态

铭腾机构研究认为，2022年上半年，重庆房地产市场与全国多地相同，开始进入一个新的发展周期。

从市场成交量看，受市场大环境影响，重庆楼市成交热度逐渐下降，特别是今年以来，月度成交量均不足百万方。1-6月成交量为357万方，同比下滑约七成。

进入下半年，重庆楼市也未见回暖，尤其是8月份，受高温、疫情等不利因素的影响，主城住宅成交量仅为31.46万方，这在前几年，就只是单周的成交量。

近1年重庆中心城区住宅成交月度走势（央广网发 铭腾机构供图）

因此可以说，进入“后开发时代”，重庆楼市的明显特征就是规模的大幅缩减。铭腾机构预计，未来重庆市场将逐月趋稳，月均成交量会达到80-120万方，新常态发展模式基本形成。

而对于重庆的房企来说，必须接受市场的新常态，只有管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在未来的竞争中胜出。（余小米）